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La prévisibilité des cash flows, la décorrélation de l’immobilier par rapport aux autres actifs, la faible volatilité du prix des actifs, la diversité de ces actifs, la maîtrise des risques, la recherche de diversification des portefeuilles ou d’actifs alternatifs, l’ouverture des marchés, le développement d’un marché professionnel et expérimenté sont autant de facteurs qui favorisent l’immobilier d’investissement. Toutefois, il manquait un chaînon reliant la gestion financière et la "pierre-papier", manque que les OPCI sont venus combler.
Ainsi, l’investissement en immobilier collectif donne aux investisseurs, désireux de placer leurs actifs dans la pierre, un accès à une expertise professionnelle, à une diversification de leurs investissements, à des économies d’échelle… plus difficilement accessibles dans un autre cadre.
OPCI : la modernisation du placement immobilier
Jusqu’à la création des Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI), les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les Sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) étaient les principaux véhicules d’investissement dans ce secteur. Si la création des SIIC a permis la modernisation de l’épargne immobilière, l’OPCI a pour objectif de permettre au plus grand nombre d’épargnants d’accéder aux placements immobiliers, sans faire appel public à l’épargne.
Le cadre réglementaire et fiscal contraignant des SCPI ne permettait pas de répondre pleinement aux mutations actuelles du marché. Avec l’apparition des OPCI, le secteur du placement immobilier collectif s'est modernisé, au bénéfice des porteurs de parts. En effet, ce nouveau véhicule d’investissement donne non seulement accès à d’autres régimes fiscaux que celui des revenus fonciers, mais également à une gestion plus dynamique du patrimoine immobilier en favorisant de plus la liquidité du portefeuille.
Les OPCI s’inscrivent à la croisée des chemins entre la culture financière de l’investissement en valeurs mobilières et la culture du placement en immobilier. Les OPCI bénéficient ainsi du cadre juridique efficace et attractif des OPCVM et partiellement du régime fiscal favorable des SIIC.
Les premiers fonds immobiliers français ont fait leur apparition fin 2007. Leur développement s’est ensuite poursuivi tout au long de 2008, et ce, dans un environnement économique, immobilier et financier particulièrement difficile.
Au 31 décembre 2008, une soixantaine de véhicules était agréée, essentiellement pour le compte d’institutionnels et de clients qualifiés (OPCI RFA i.e à règles de fonctionnement allégées). Une grande partie d’entre eux s’est constituée par apports d’actifs immobiliers dans le cadre d’opérations d’externalisation. Ces véhicules, purement immobiliers, ont recours à l’effet de levier, au moyen de l’endettement (OPCI RFA EL).
L’offre OPCI s’est également élargie à la clientèle grand public mais dans des proportions encore modestes. Sur les 62 OPCI agréés, 3 seulement sont ouverts à tous souscripteurs et sont moins exposés à l’immobilier.
A fin 2008, 31 SGP étaient agréées par l’AMF dont toutes n’ont pas encore lancé d’OPCI. Le nombre de véhicules devrait ainsi augmenter sensiblement dans les mois à venir et l’offre se diversifier.
En terme de capitalisation, les OPCI représentent à cette même date près de 6 Md€ soit plus de deux fois celle des OPCVM immobiliers (2,4 Md€), près d’un tiers celle des SCPI (17,3 Md€) et un cinquième de la capitalisation des SIIC (31,3 Md€).
Il est à noter toutefois que ce développement des OPCI ne s’est pas fait au détriment des SCPI et des SIIC. Il témoigne simplement de leur utilité dans le paysage français.
Ce nouveau véhicule d’épargne devrait constituer à terme l’outil permettant au marché français de concurrencer les fonds européens, principaux propriétaires aujourd’hui de l’immobilier d’entreprise en France, et ainsi limiter les distorsions de concurrence existantes.
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OPCI 
