L’OPCI

PRESENTATION

  • La décorrélation de l’immobilier par rapport aux autres classes d’actifs, la faible volatilité du prix des actifs, la prévisibilité des cash flows, la maîtrise des risques, la recherche de diversification des portefeuilles ou d’actifs alternatifs, l’ouverture des marchés, le développement d’un marché professionnel et expérimenté sont autant de facteurs qui favorisent l’immobilier d’investissement.
  • Toutefois, il manquait un chaînon reliant la gestion financière et la « pierre-papier », manque que les Organismes de Placement Collectif  Immobilier (OPCI) sont venus combler en 2005, avec l’Ordonnance n°2005-1278 du 13 octobre 2005 portant création de ce nouveau véhicule d’investissement, introduite par le Rapport au Président de la République (relatif à l’ordonnance 2005-1278 du 13 octobre 2005 définissant le régime juridique des OPCI et les modalités de transformation des SCPI en OPCI)
  • Cependant, il a fallu attendre la publication du règlement général de l’AMF le 15 mai 2007 pour que ce produit de placement puisse faire concrètement son apparition dans le paysage français. Les procédures d’agrément par l’AMF des sociétés de gestion de portefeuille d’OPCI (SGP d’OPCI) se sont ouvertes dès juillet 2007 et les premiers agréments d’OPCI sont intervenus à la fin de cette même année.
  • Aujourd’hui, leur succès auprès des institutionnels et entreprises n’est plus à démontrer, ayant su tirer partie de ses atouts en termes de flexibilité et de transparence. Les particuliers,quant à eux après un démarrage lent, s’y intéressent de plus en plus, aidés aussi par une offre plus étoffée de la part des acteurs de la gestion collective.

A fin 2015, l’encours global sous gestion s’établit à plus de 62 Mds€* contre 46 Mds€* un an plus tôt, et ce en l’espace de 8 années d’existence seulement. Les OPCI « grand public » ont un actif brut global de 5,1 Md€  (4,5 Mds € en actif net) contre 2,2  Md€ un an auparavant.

Il est à noter, que ce développement des OPCI ne s’est pas fait au détriment des SCPI (37,8 Mds€**) et des SIIC (109,6 Mds€**à fin 2014, leur capitalisation boursière à fin 2015 s’établissant à 67,94 Mds€**) qui ont, elles aussi, enregistré sur la même période une progression significative. Il témoigne encore une fois de leur utilité dans le paysage français.

Ces chiffres démontrent en outre qu’il existe une vraie demande aujourd’hui pour l’actif immobilier, et ce, tant de la part des particuliers que des institutionnels.

* Source :  IEIF – Estimation de l’actif sous gestion, exprimé hors endettement, sur la base des chiffres communiqués par les SGP
** Source IEIF

L’investissement en immobilier collectif donne aux investisseurs, désireux de placer leurs actifs dans la pierre, un accès à une expertise professionnelle, à une diversification de leurs investissements et par la même de leurs risques, à des actifs de nature différente et notamment à un accès à l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces…), à des économies d’échelle… plus difficilement accessibles dans un autre cadre.

OPCI : la modernisation du placement immobilier

  • Jusqu’à la création des Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI), les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les Sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) étaient les principaux véhicules d’investissement dans ce secteur. L’OPCI est venu parachever le mouvement de modernisation de l’épargne immobilière que la création des SIIC avait initié en 2003.

Le cadre réglementaire et fiscal des SCPI, qui demeure encore contraignant en dépit des réformes intervenues notamment en juillet 2013, ne permet pas de répondre pleinement aux mutations actuelles du marché. Avec l’apparition des OPCI, le secteur du placement immobilier collectif s’est modernisé, au bénéfice des porteurs de parts. En effet, ce nouveau véhicule d’investissement donne non seulement accès à d’autres régimes fiscaux que celui uniquement des revenus fonciers, mais également à une gestion plus dynamique du patrimoine immobilier en favorisant de plus la liquidité du portefeuille. Par ailleurs, à la différence des SIIC, ils ne sont pas cotés en Bourse.

  • Les OPCI s’inscrivent à la croisée des chemins entre la culture financière de l’investissement en valeurs mobilières et la culture du placement en immobilier. Les OPCI bénéficient ainsi d’un cadre juridique, efficace et attractif, calqué sur celui des OPCVM, au sens ancien du terme.

Qu’est-ce qu’un OPCI ?

  • L’OPCI est un Organisme de Placement Collectif, investi en tout ou partie en immobilier. Ce produit d’épargne a pour objet principal l’investissement dans des immeubles, destinés exclusivement à la location. Les OPCI peuvent acheter ou faire construire, directement ou par le biais de sociétés, tous types d’immeubles (neuf, ancien ou en l’état futur d’achèvement). Dans ce cadre, et parce que ces travaux ont un but exclusivement locatif, les OPCI ont la possibilité d’effectuer toutes les opérations nécessaires à l’usage des immeubles (travaux d’entretien, rénovation, réhabilitation…). A noter que depuis la loi Macron du 6 août 2015, les OPCI peuvent détenir, à titre accessoire, les biens meubles nécessaires à leur fonctionnement. Les actifs immobiliers ne peuvent pas être acquis exclusivement en vue de leur revente. Les OPCI peuvent également accessoirement gérer des instruments financiers et des dépôts.
  • La structure et le cadre juridique de l’OPCI s’inspirant largement de ceux des OPCVM et aujourd’hui plus spécifiquement des FIVG (Fonds d’investissement à vocation générale) en font un produit d’épargne destiné en particulier au grand public. Une déclinaison de ce produit est par ailleurs adaptée aux besoins des investisseurs institutionnels : les OPCI professionnels ou OPPCI – Organisme Professionnel de Placement Collectif Immobilier. En outre, tous les OPCI, qu’ils soient tous souscripteurs ou destinés plus particulièrement aux investisseurs institutionnels, peuvent être réservés à une catégorie d’investisseurs ou à 20 souscripteurs au plus.
  • Les OPCI peuvent se décliner sous la forme soit d’une Société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV), l’équivalent de la SICAV, soit de Fonds de placement immobilier (FPI), équivalent des FCP. La différence essentielle entre les deux formes juridiques réside principalement dans la fiscalité appliquée aux souscripteurs : fiscalité des valeurs mobilières versus fiscalité des revenus fonciers. Il est à noter que la forme de SPPICAV a été majoritairement  retenue jusqu’à présent. En effet, un seul FPI a été constitué à ce jour (actuellement en cours de liquidation).
  • Les OPCI, hormis ceux destinés plus spécifiquement aux institutionnels qui bénéficient le cas échéant de règles allégées adaptées à leurs besoins, sont tenus de détenir :

– au minimum60% de leur portefeuille en actifs immobiliers, avec toutefois des différences de composition entre les SPPICAV et les FPI, liées à leurs régimes fiscaux respectifs,
– une poche de liquidité représentant au minimum 5% du portefeuille,
– le solde pouvant être composé d’actifs financiers (actions, obligations, OPCVM et/ou FIVG…).

Ainsi, cette structure possède la caractéristique d’offrir aux porteurs de parts une assez grande liquidité permise par un ratio minimum d’investissement immobilier beaucoup plus faible que pour les SCPI (60% contre 95%) et une grande dynamiquedans la gestion du portefeuille. Il est à noter que les OPPCI utilisent rarement cette poche d’actifs financiers et s’exposent ainsi très largement à l’actif immobilier, bien au-delà des 60% minimum.

Tout comme les OPCVM et FIVG, les OPCI offrent la possibilité aux porteurs de souscrire ou de vendre leurs parts à tout moment sur la base d’une valeur liquidative déterminée par la société de gestion qui gère l’OPCI. Celle-ci s’appuie notamment sur les valeurs d’expertise données tous les trimestres par des experts immobiliers indépendants. La valeur liquidative peut être calculée de tous les 15 jours à 2 fois par an. Cependant, les demandes de souscription/rachat peuvent être payées ou livrées dans un délai maximum de 6 mois (entre la date de centralisation des ordres et la date de règlement ou livraison des titres).

L’OPCI demeure quoi qu’il en soit un produit de long terme.
  • Par ailleurs, la législation en vigueur offre aux OPCI la possibilité, dans une certaine mesure, de recourir à l’effet de levier pour en particulier dynamiser leur gestion. Ils peuvent emprunter :

– jusqu’à concurrence de 40% de leurs actifs immobiliers,
– jusqu’à concurrence de 10% de leurs actifs financiers.

 A cet égard, les OPPCI sont soumis à des règles plus souples. En vertu des textes, ils ne sont pas contraints par des limites d’endettement.

Un mécanisme de protection des petits épargnants
La législation prévoit un mécanisme de protection des petits épargnants : afin de garantir aux petits porteurs la liquidité de leurs parts d’OPCI, il est prévu un mécanisme de suspension des rachats lorsque le porteur ou l’actionnaire cédant détient plus de 20% d’un OPCI et demande le rachat d’un certain nombre de ses parts ou actions. L’objectif est ici d’éviter le retrait brutal d’un important porteur de parts, retrait qui pourrait être préjudiciable aux autres porteurs.
Les statuts et/ou règlement des OPCI peuvent le cas échéant prévoir des droits différents sur l’actif net ou les produits. Le rachat des parts ou actions peut aussi n’être autorisé qu’à l’issue d’un certain délai (lock up d’une durée maximum de 10 ans, gates). Ces mécanismes sont assez fréquemment utilisés dans les véhicules destinés aux institutionnels.