Qu’est-ce qu’un OPCI ?

L’OPCI est un Organisme de placement collectif dédié à l’immobilier. Sa structure et son cadre juridique s’inspirant largement de ceux des OPCVM en font un produit d’épargne destiné au grand public. Certaines déclinaisons de ce produit sont cependant destinées aux investisseurs institutionnels (par exemple, les OPCI à règles de fonctionnement allégées - RFA, avec ou sans effet de levier). En effet, les OPCI peuvent se décliner sous la forme soit d’une Société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV), l’équivalent de la SICAV, soit de Fonds de placement immobilier (FPI), équivalent des FCP.

Ce nouveau produit d’épargne a pour objet l’investissement dans des immeubles en vue de leur location exclusivement. Les OPCI peuvent acheter, directement ou par le biais de sociétés, tous types d’immeubles (neuf, ancien ou en l’état futur d’achèvement) ou également faire construire. Dans ce cadre et parce que ces travaux ont un but exclusivement locatif, les OPCI ont la possibilité d’effectuer toutes les opérations nécessaires à l’usage des immeubles (travaux, rénovation, réhabilitation…).

Les OPCI sont tenus de détenir :

• au minimum 60% de leur portefeuille en actifs immobiliers, avec toutefois des différences de composition entre les SPPICAV et la FPI, liées à leurs régimes fiscaux respectif
• une poche de liquidité représentant au minimum 10% du portefeuille
• le solde étant composé d’actifs financiers (valeurs mobilières par exemple).

Ainsi, cette structure possède la caractéristique, inhérente aux OPC, d’offrir aux porteurs de parts une grande liquidité permise par un ratio minimum d’investissement immobilier beaucoup plus faible que pour les SCPI (60% contre 95%) et une grande dynamique dans la gestion financière du portefeuille.

Par ailleurs, la législation en vigueur offre aux OPCI la possibilité de bénéficier d’effet de levier. Dynamisant encore leur gestion, ils peuvent emprunter :

• jusqu’à concurrence de 40% de leurs actifs immobiliers pour financer des acquisitions immobilières ou des travaux
• jusqu’à concurrence de 10% de leurs actifs financiers pour faire face aux demandes de rachats de parts.

Un mécanisme de protection des petits épargnants

La législation prévoit un mécanisme de protection des petits épargnants : afin de garantir aux petits porteurs une grande liquidité de leurs parts d’OPCI, il est prévu un mécanisme de suspension des rachats lorsque le porteur ou l’actionnaire cédant détient plus de 20% d’un OPCI et demande le rachat d’un certain nombre de ses parts ou actions. L’objectif est ici d’éviter le retrait brutal d’un important porteur de parts, retrait qui pourrait être préjudiciable aux autres porteurs.