L’OPCI offre aux porteurs de parts de nombreux avantages liés à des caractéristiques héritées à la fois des OPCVM et de l’immobilier d’investissement :

• une gestion professionnelle du portefeuille
• la mutualisation des risques
• la stabilité d’un portefeuille basé sur la pierre
• la distribution de revenus

Les OPCI se déclinent sous deux types de formes juridiques différentes : les Sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) et les Fonds de placement en immobilier (FPI).

Par ailleurs, ces fonds ont la caractéristique commune d’être des fonds non cotés en bourse, à la différence des SIIC. Ils ne font donc pas appel public à l’épargne.

Les Sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV)

La structure des SPPICAV s’inspire de celle des SICAV. En ce sens, il s’agit d’une société anonyme à capital variable émettant des actions au fur et à mesure de la demande de souscription. Les rachats et souscriptions se font sur la base de la valeur liquidative (plus ou moins les frais et commissions éventuels). Tout détenteur d’actions de la SPPICAV est actionnaire de la société et peut, à ce titre, s’exprimer sur la gestion de la société lors des assemblées générales. La gestion de la SPPICAV est assurée par une société de gestion agréée spécialement à cet effet par l’AMF.

La poche "immobilier" de la SPPICAV peut être partiellement composée de sociétés immobilières cotées, contrairement au FPI pour lequel les sociétés immobilières cotées ne sont pas prise en compte dans le quota immobilier.

La poche d’actifs immobiliers "non cotés" doit ainsi représenter au minimum 51% de l’actif global de la SPPICAV. L’introduction de titres cotés permet d’offrir une plus grande liquidité et une plus grande flexibilité de la gestion financière du portefeuille.

Le portefeuille d’une SPPICAV se décompose de la façon suivante :

• au minimum 60% de son portefeuille en actifs immobiliers, la part d’actifs immobiliers détenus directement ou par l’intermédiaire de sociétés immobilières non cotés devant représenter 51% de l’actif. Le complément pour atteindre le minimum de 60% pouvant être composé d’actions de sociétés immobilières cotées
• une poche de liquidité représentant au minimum 10% du portefeuille
• le solde étant composé d’actifs financiers (valeurs mobilières par exemple).

Traitement fiscal schématisé

Une SPPICAV est tenue de distribuer à ses actionnaires :

• 85% au minimum des résultats distribuables provenant notamment des loyers et des revenus des placements financiers
• 50% au minimum des plus-values nettes de cessions d’actifs réalisées au cours de l’exercice ou des exercices antérieurs et n’ayant pas fait l’objet d’une distribution.